Bail Réel et Solidaire : une nouvelle façon de devenir propriétaire de son logement

Lancé en 2017, ce nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété remporte un succès certain dans plusieurs grandes villes de France. Le bail réel et solidaire (BRS) a en effet pour vocation de dynamiser des secteurs où le marché de l’immobilier est freiné par le coût élevé du foncier. En dissociant le foncier du bâti, il permet à des ménages même modestes de devenir propriétaires de leur logement à un prix défiant toute concurrence, tandis qu’un organisme de foncier solidaire (OFS), une structure agréée par l’Etat et à but non lucratif, garde la propriété du terrain. Nous vous donnons des informations sur le fonctionnement du BRS et sur les conditions d’éligibilité à ce dispositif novateur.

Principe du Bail Réel Solidaire

Le BRS est un contrat juridique qui repose sur la collaboration d’un OFS, d’une collectivité locale, laquelle peut créer un OFS, et, le cas échéant, d’un promoteur immobilier. Il permet de louer un terrain, ou une partie de terrain, dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété. L’acquéreur du logement bénéficie de droits réels sur son bien immobilier, lesquels s’apparentent à une pleine propriété. Le bail est de longue durée, entre 18 et 99 ans, et il est « rechargeable » à chaque vente.

Fonctionnement du BRS

En clair, un OFS achète un terrain et le met à disposition de programmes immobiliers qui seront proposés à prix abordables. Le BRS s’applique ainsi à des constructions neuves. Toutefois, il peut aussi être utilisé pour requalifier des centres anciens. Il peut également concerner des projets d’habitats participatifs ou s’inscrire dans le cadre de la Vente HLM.

Sous conditions de ressources, un ménage achète des « droits réels » sur le bâti. Cela signifie que l’acquéreur acquiert la jouissance de son bien immobilier pour une durée inférieure à 99 ans. L’OFS reste propriétaire du terrain. Il perçoit une redevance versée par l’acquéreur. Ce dernier s’acquitte également des charges d’entretien et des taxes locales. Il s’engage par ailleurs à occuper le logement à titre de résidence principale.

Conditions pour bénéficier du Bail Réel Solidaire (BRS)

Pour bénéficier du BRS, l’acquéreur doit justifier de son niveau de ressources, lequel est fixé en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique où est situé le bien.

En 2024, les plafonds sont les suivants (revenu fiscal de référence N-2) :

En cas de revente ou dans le cadre d’un héritage, le nouvel acquéreur doit également justifier de ressources inférieures au plafond fixé par le dispositif (plafond PSLA). Le prix de vente doit par ailleurs rester inférieur au prix d’achat initial indexé. Les clauses de revente sont contrôlées par l’OFS. Dans certains cas, notamment quand le propriétaire rencontre des difficultés financières, l’OFS peut racheter le logement à une valeur d’indemnisation prévue dans le bail.

Le bail peut également prévoir les conditions de la mise en location du logement acquis en BRS.

Avantages du BRS

Le premier avantage du BRS tient dans l’économie réalisée sur le prix du logement. En effet :

• Le prix du m² est plafonné pour rester abordable
• Vous bénéficiez de la TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) pour un achat dans le neuf
• Vous avez la possibilité de financer une partie de votre achat avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro)
• Si la commune le permet, vous pouvez également profiter d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 et 100 %

En résumé : le prix d’acquisition du bien immobilier est réduit de 15 à 30 % par rapport au prix du marché classique. Et avec la TVA réduite, vous pouvez réaliser une économie de 20 à 40 % sur le prix global de votre acquisition.

Le bail réel et solidaire permet donc :

• Aux ménages de devenir propriétaires de leur logement à moindre coût tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (TVA et taxe foncière) et financiers (PTZ)
• De garantir la vocation sociale des logements et de favoriser la mixité sociale sur la durée
• De dynamiser des secteurs géographiques dont le marché de l’immobilier est freiné par le prix du foncier et par la pression des résidences secondaires (en zone touristique notamment)

Si vous souhaitez trouver des biens immobiliers proposés en BRS, consultez des sites spécialisés dans l’accession sociale à la propriété. Un site tel que proprietairemaintenant.fr recense toutes les annonces éligibles à ce dispositif et à l’ensemble des aides en vigueur : PSLA, TVA réduite, accession maitrisée, vente HLM...

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